Boituva é conhecida como a Capital Nacional do Paraquedismo e Balonismo, afinal possui a maior e melhor infraestrutura, em toda a América Latina, para estas práticas, além de condições climáticas favoráveis. É fato que esta vocação resulta em grande fluxo de turistas relacionado às duas atividades. Além do mais, a cidade sempre foi um conhecido destino de veraneio, com muitas chácaras e propriedades utilizadas aos finais de semana e feriados.
É indiscutível também que existem diversas cidades interessantes do ponto de vista de investimento e qualidade de vida espalhadas Brasil afora.
Entretanto, para que possamos interpretar uma delas como uma interessante e real opção para receber o seu investimento, é preciso muita seriedade e consistência na construção dos argumentos.
Este tipo de sustentação, a meu ver, só é viável com uma análise estruturada dos contextos macro e microeconômicos, aliada a uma vivência prática do dia a dia de negócios. Somente desta forma, torna-se possível lastrear os argumentos de maneira consistente e enriquecê-los com exemplos reais de investimentos bem sucedidos (cases de sucesso).
Ademais, subentenda-se percorrida a análise formal das variáveis estruturais pertinentes a qualquer análise de investimento, como o clássico tripé “risco, liquidez e rentabilidade”, por exemplo.
Por motivos óbvios, não enveredarei para esse caminho teórico num artigo, mas reconheço desde já que qualquer variável (prática ou teórica) que falte a este tipo de análise, pode torná-la frágil ou até inconsistente. Desta forma, é oportuno ressaltar que para chegar sinteticamente a 6 motivos, que apresento neste artigo, para investir em Boituva, analisei e interpretei 4 fontes distintas, cada qual com sua destacada importância:
1) Pesquisas de mercado conduzidas por duas das mais conceituadas empresas de inteligência estratégica e pesquisa do Brasil: uma publicada na Revista Exame®, no final de 2015 e outra contratada por uma empresa desenvolvedora para seu planejamento estratégico e comercial na cidade de Boituva, para o quinquênio de 2018-2022;
2) História de mais de 20 anos de atuação da empresa Guerini Planejamentos na cidade de Boituva, que resultou em:
- + de 4.000 unidades (lotes/terrenos) comercializados no período;
- 14 empreendimentos já entregues;
- Uma área total de aproximadamente 4,5 milhões de m2 urbanizados;
3) A execução de um trabalho de planejamento estratégico e gestão comercial, que resultou em 3 lançamentos imobiliários em menos de um ano (de Dez/18 a Nov/19), com grande sucesso de vendas (aproximadamente 600 unidades comercializadas no período), corroborando na prática, a demanda instalada e aceitação do(s) produto(s) pelo mercado;
4) Minha vivência prática na dinâmica dos negócios imobiliários da cidade, com observação participativa, de diversos casos reais de análise e decisão de investimentos na cidade de Boituva.
Todos os motivos, apresentados a seguir, representam portanto, o resultado de pesquisas de mercado, análises estruturadas dos fundamentos para um bom investimento imobiliário, aliados à vivência prática do dia a dia de negócios da cidade em tela. Finalmente, portanto, apresento 6 motivos para se investir em Boituva:
1 LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA
A cidade de Boituva/SP, faz parte da Região Metropolitana de Sorocaba, responsável pelo 4o maior PIB (Produto Interno Bruto) do Estado de São Paulo, com aproximadamente R$ 78 Bilhões (IBGE, 2014).
É servida por 2 grandes eixos rodoviários: Rodovia Marechal Rondon (SP-300), através da Rodo via Vicente Palma (SP-129) e Rodovia Presidente Castello Branco (SP-280 e BR-374). Especialmente esta última, uma das mais importantes rodovias do país, conecta Boituva ao maior centro financeiro, corporativo e mercantil da América Latina, a Cidade de São Paulo. A distância de aproximadamente 110 km, representa um deslocamento de apenas 1 hora de carro. Em relação à cidade de Sorocaba, capital da região metropolitana que a abriga, Boituva fica a menos de 30 minutos.
BOITUVA É A ÚNICA CIDADE DE TODO O EIXO RODOVIÁRIO CASTELLO BRANCO EM QUE A RODOVIA “PASSA DENTRO” DA CIDADE, ou seja, não há qualquer rodovia que a conecte à cidade.
Abaixo alguns contraexemplos dessa situação, com o nome do município, as respectivas rodovias e a distância de conexão com a Rodovia Castello Branco:
São Roque: Rod. Livio Tagliassachi | Aprox. 9 Km
Itu: Rod. Waldomiro Correa de Camargo | Aprox. 13 Km
Sorocaba: Rod. Senador José Ermírio de Moraes | Aprox. 11 Km
Porto Feliz: Rod. Dr. Antonio Pires de Almeida | Aprox. 11 Km
Tatuí: Rod. Prefeito Antonio Schincariol | Aprox. 9 km
Esta situação exclusiva conferiu à Boituva a alcunha de “Águia da Castello” e, na prática, fomenta o crescimento da cidade na direção dos acessos diretos que possui com referida rodovia.
Ademais, diversas empresas de diferentes segmentos, frente ao grande fluxo e acesso facilitado, garantidos por esta interligação privilegiada com a Rodovia Castello Branco, passaram a se instalar às suas margens.
Esse fato corrobora, inclusive, através de diversas pesquisas de viabilidade das próprias empresas que ali se instalaram, que a cidade justifica fluxo, renda e consumo, acima de sua própria contribuição, uma vez que exerce atração direta às cidades vizinhas, pela facilidade logística.
2 DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO
Uma análise produzida a partir de dados de 348 cidades com população entre 50.000 e 100.000 habitantes — enquadradas no conceito de “média-pequenas”, aponta a cidade de Boituva/SP como a 3a cidade mais desenvolvida do Estado de São Paulo, ficando atrás apenas de Paulínia/SP (um polo petroquímico e de produção cultural) e Cajamar/SP (polo logístico-industrial), ambas praticamente conurbadas com as cidades de Campinas e São Paulo, respectivamente.
Exatamente por este fato, de Paulínia e Cajamar serem sobremaneira influenciadas pelos grandes centros que praticamente as detém, eu costumo tomar a liberdade de “ajustar” a informação da pesquisa, apontando Boituva como A CIDADE MAIS DESENVOLVIDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, até 100 mil habitantes.
A Urban System®, empresa que conduziu a pesquisa, naturalmente fez uso da análise de indicadores relevantes e os submeteu ao rigor estatístico-científico, o que é absolutamente recomendável. Porém, resta clara a necessidade de ponderarmos que Paulínia e Cajamar são deveras impactadas pela proximidade imediata com Campinas e São Paulo, o que as coloca em situação distinta do universo analisado.
Nesta mesma pesquisa, publicada na revista Exame® no final de 2015, Boituva figura também como a 10a cidade mais desenvolvida do país, no universo analisado. Por decisão análoga e acima explicada, passo a considerá-la a 8a CIDADE MAIS DESENVOLVIDA DO BRASIL, também levando-se em conta o limite populacional de até 100 mil habitantes.
Municípios desse porte, aliás, são responsáveis por 10% de tudo o que é produzido no país, além de concentrarem 11% das empresas e 12% da população.
O ranking foi criado a partir da análise de 13 indicadores econômicos, como Produto Interno Bruto (PIB) per capita, crescimento dos empregos formais, importações e exportações, dentre outros.
Fonte: https://exame.abril.com.br/brasil/as-50-cidades-pequenas-mais-desenvolvidas-do-brasil/
3 CRESCIMENTO ORDENADO
Nos últimos 20 anos, a cidade de Boituva praticamente dobrou a sua população, o que denota muito mais do que um crescimento orgânico da cidade, mas sim a existência de um importante fluxo migratório populacional, advindo especialmente de grandes centros urbanos.
Se considerarmos somente a urbanização capitaneada pela Guerini Planejamentos no mesmo período, com aproximadamente 4,5 milhões de m2 performados, podemos quase inferir relação direta entre esta oferta de nova infraestrutura urbana, a construção de novas unidades habitacionais e o aumento da população.
Desta análise, destaca-se principalmente que a região sul da cidade, que conecta o centro de Boituva à Rodovia Castello Branco, foi o principal vetor de crescimento do município.
E, o mais importante de tudo: este DESENVOLVIMENTO se deu de MANEIRA PLANEJADA.
A começar pela malha viária de mais de 10 km de novas avenidas, implantada no contexto de atuação desta empresa urbanizadora, que efetivamente viabilizou a conexão da cidade à Rodovia Castello Branco.
Da mesma forma, em todos os novos empreendimentos performados nesta região, verifica-se grande e acelerado índice de ocupação, com bom padrão construtivo, do ponto de vista de partidos arquitetônicos, valorização projetual, nível de acabamento das construções e organização do espaço urbano.
Destaca-se, ainda, a estratégia de valorização das Áreas de Preservação Permanente (APP) em todos estes novos empreendimentos, garantindo destaque para o principal cinturão verde da cidade. Este “maciço verde”, formado pelo Parque Ecológico, juntamente com o Parque Linear da cidade, perfaz mais de 500 mil m2 de natureza preservada.
É nítida a preocupação com a qualidade do espaço público, com praças e paisagismo diferenciados, assim como a oferta de ciclovias, pistas de caminhada e demais estruturas urbanas. Este fato, literalmente, convida a população à exploração de tais espaços, interagindo diretamente com a natureza preservada e usufruindo, portanto, de maior qualidade de vida.
4 OFERTA DE COMÉRCIO E SERVIÇOS
Diferentemente de cidades de porte populacional similar, Boituva concentra uma excelente oferta de serviços e comércios, provavelmente impulsionada pela migração de população economicamente ativa de grandes centros urbanos, e contempla:
Escolas de excelente qualidade, tanto da iniciativa privada (Anglo®, Objetivo®, Sesi, dentre outras), quanto de estrutura pública, para todas as faixas etárias.
Serviços da mais variada gama, oferecidos por profissionais que organizam a agenda para conciliar o atendimento tanto em Sorocaba quanto em Boituva. Pode-se afirmar, portanto, que para diversas demandas, encontra-se oferta concomitante e parcialmente similar à da cidade de Sorocaba.
Comércio central e de bairro bem estipulado e representativo, com oferta de dois shopping centers e um terceiro grande centro comercial, em fase de implantação.
Restaurantes de diferentes culinárias, desde pesqueiros, comida local e caipira, até gastronomia internacional, em número e qualidade surpreendente para a região. Vale citar, mesmo incorrendo em injustiça com outras importantes opções, a trattoria e pizzeria VinSanto, que se tornou referência na região e conta, inclusive, com clientela cativa de outras cidades, inclusive da capital São Paulo.
Supermercados de diferentes bandeiras, capazes de atender diversos perfis de público e renda. Por fim, a previsão de instalação de uma primeira operação atacadista às margens da Rodovia Castello Branco entre o segundo semestre de 2020 e o primeiro de 2021, com investimento total de aproximadamente R$ 50 milhões e a geração de 200 a 300 empregos diretos.
Somente esta última instalação mencionada, prevê o fluxo mensal de 90 mil pessoas no local, o equivalente a 1,5x o total da população da cidade, reforçando que operações ali instaladas, contam com a contribuição efetiva de consumidores das cidades vizinhas.
Estrutura hoteleira adequada e diversificada, para receber o intenso fluxo de visitantes, seja a turismo de aventura ou de negócios. Menção especial ao “Meu Hotel”, que fica à beira da Rodovia Castello Branco, com aproximadamente 190 suítes, distribuídas em mais de 4 mil m2 de construção, próximo ao McDonald’s®, Burger King® e à operação atacadista citada acima.
5 OFERTA DE EMPREGO E RENDA
A cidade de Boituva apresenta uma economia diversificada, com excelente oferta de postos de trabalho, totalizando 21.715 empregos formais (MTE, 2019), somente no município. Somam-se a isso, a proximidade e facilidade logística que direcionam importante parcela da mão-de-obra do município para cidades próximas, do entorno direto, ou mesmo da Grande São Paulo, por exemplo. O índice de participação em empregos e renda é de 43,80% da Indústria, 36,76% de Serviços e 14,04% do Comércio. Com renda per capita de R$ 47.565,43 (IBGE, 2015), o município fica à frente de cidades como Campinas, Sorocaba, Santos, Indaiatuba, só para citar alguns exemplos. Na cidade é possível encontrar grandes empregadores, como o Grupo Petrópolis, Arqplast, Zanchetta Alimentos, dentre outros.
6 SOLIDEZ E CREDIBILIDADE DO AGENTE DESENVOLVEDOR URBANO
Como o objetivo deste artigo é dar lastro a sólidos motivos para se investir na cidade de Boituva, em um produto imobiliário, torna-se fundamental relembrarmos que os principais riscos em relação a este tipo de negócio dizem respeito à qualidade construtiva e situação documental do imóvel.
Neste sentido, a empresa que está por trás do desenvolvimento e implantação do produto imobiliário é peça-chave na garantia da segurança do seu investimento. Não se pode negligenciar esta importante análise, sob pena de transformar uma excepcional oportunidade numa grande “dor de cabeça”.
Todos os motivos acima elencados, deixam claro que a cidade de Boituva encerra diferenciais importantes para ser um dos melhores destinos para seu investimento em imóvel. Por outro lado, a forma como se irá proceder este investimento é especialmente importante.
Por esse motivo, reforço minha confiança em apresentar Boituva como uma opção adequa- da por contar com uma parceria muito especial entre uma empresa desenvolvedora (a Guerini Planejamentos) e o município como um todo, o que traz muita segurança ao contexto, pelas seguintes razões, anteriormente apresentadas:
- Parceria de mais de 20 anos com a cidade;
- Entrega de mais de 4.000 unidades neste período. O que nos leva à seguinte conclusão de credibilidade: uma parcela muito signi cativa da cidade, ou já fez negócio diretamente com a Guerini, ou conhece alguém muito próximo (parente ou amigo) que já fez;
- 14 empreendimentos entregues;
- Totalizando uma área urbanizada de mais de 4,5 milhões de m2
